L'assemblée ne vote pas le budget
C'est le point que presque tout le monde inverse. L'article 1072 du Code civil est pourtant clair : le conseil d'administration fixe, après consultation de l'assemblée des copropriétaires, la contribution de ceux-ci aux charges communes.
Deux mots comptent dans cette phrase. Fixe : la décision appartient au conseil. Consultation : l'assemblée doit être entendue, mais son avis ne lie pas le conseil. Il n'y a donc pas de résolution à adopter, pas de majorité à atteindre, et un budget rejeté par la salle reste valide s'il a été régulièrement fixé.
À retenir. Consulter n'est pas faire approuver, mais ce n'est pas non plus une formalité. Un conseil qui présente ses chiffres cinq minutes avant de les adopter n'a pas consulté.
La consultation se prépare : le budget part avec l'avis de convocation, les écarts par poste sont expliqués, et les questions de la salle reçoivent une réponse avant que le conseil arrête sa décision.
Une fois les contributions fixées, le syndicat doit informer sans délai chaque copropriétaire du montant de sa contribution et des dates de paiement. Ce n'est pas optionnel, et c'est souvent ce qui manque dans les petits immeubles : le budget est fait, mais personne ne reçoit d'avis écrit de ce qu'il doit payer.
La facture ne se divise pas à parts égales
Chaque copropriétaire contribue aux charges communes en proportion de la valeur relative de sa fraction (article 1064). Pas par porte, pas au nombre de personnes, pas à la superficie habitable. La valeur relative est inscrite dans la déclaration de copropriété, et c'est elle qui gouverne.
Le même article pose une règle que beaucoup de conseils ignorent : les copropriétaires qui utilisent des parties communes à usage restreint en supportent seuls les frais d'entretien et de réparation. Un balcon, une terrasse, un stationnement ou un rangement attribués à une seule unité ne se paient pas collectivement. La déclaration peut prévoir autrement pour les réparations majeures, mais l'entretien courant suit cette logique.
C'est une source de chicane permanente dans les immeubles avec balcons. La réponse n'est pas dans l'humeur de l'assemblée, elle est dans la déclaration.
Le 5 % au fonds de prévoyance n'est plus la règle
Pendant des années, le calcul tenait en une ligne : au moins 5 % des contributions aux charges communes allaient au fonds de prévoyance. Beaucoup de conseils reconduisent encore ce pourcentage par habitude. Il n'est plus en vigueur.
Aujourd'hui, l'article 1071 prévoit que le conseil obtient une étude du fonds de prévoyance, réalisée par un professionnel qualifié, et que les sommes à verser découlent des recommandations de cette étude, en tenant compte de l'évolution de la copropriété et des sommes déjà accumulées. Le pourcentage arbitraire a été remplacé par un calcul fondé sur l'état réel de l'immeuble.
Une exception de transition subsiste pour le neuf : tant que le promoteur n'a pas obtenu l'étude, les sommes versées au fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l'immeuble.
Deux pourcentages, deux bases de calcul. C'est la confusion la plus facile à faire, et elle change tout.
L'ancien 5 % se calculait sur les contributions aux charges communes, c'est-à-dire sur le budget annuel. Le 0,5 % se calcule sur la valeur de reconstruction du bâtiment, une somme bien plus grande. Pour un immeuble qu'il en coûterait 5 M$ à reconstruire, 0,5 % représente 25 000 $ à verser au fonds dans l'année.
Le fonds lui-même est affecté : il sert uniquement aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. Il appartient au syndicat, doit être liquide en partie et à capital garanti. On ne pige pas dedans pour boucler une année difficile.
Si vous n'avez pas encore d'étude, la manière dont elle fonctionne et l'échéance qui s'y rattache sont détaillées dans notre guide sur le carnet d'entretien et l'étude du fonds.
Pourquoi les charges montent, et pourquoi c'est souvent une bonne nouvelle
Une hausse de charges se lit mal quand on ne voit que le montant. Trois causes reviennent, et elles ne se valent pas.
- Les assurances et les contrats. Les primes en copropriété ont fortement augmenté ces dernières années. Le conseil subit cette hausse, il ne la choisit pas.
- Un rattrapage du fonds de prévoyance. C'est la hausse la plus impopulaire et la plus saine. Un fonds sous-financé ne fait pas disparaître la toiture à refaire, il la transforme en cotisation spéciale de plusieurs milliers de dollars, exigible d'un coup.
- Un budget qui était faux depuis des années. Des postes sous-estimés par habitude, jamais corrigés, jusqu'au jour où l'écart devient impossible à absorber.
Un conseil qui explique laquelle des trois s'applique passe une bien meilleure soirée qu'un conseil qui annonce un pourcentage.
Les erreurs qui reviennent le plus
- Faire voter le budget comme une résolution, puis se retrouver sans budget parce que la salle a dit non.
- Diviser les charges à parts égales entre les unités plutôt qu'en valeur relative.
- Faire payer par tous l'entretien de balcons ou de stationnements à usage restreint.
- Reconduire le 5 % au fonds de prévoyance alors que ce n'est plus la règle.
- Fixer les contributions sans jamais envoyer d'avis écrit indiquant le montant et les dates de paiement.
Si vous êtes notaire ou courtier
Le solde du fonds de prévoyance et la contribution recommandée figurent dans l'attestation du syndicat. Ce sont deux chiffres qui en disent long : un fonds mince dans un immeuble vieillissant annonce une cotisation spéciale, et c'est une information que le promettant-acheteur a intérêt à connaître avant de s'engager plutôt qu'après.