Deux fonds, et on ne pige pas dans l'un pour l'autre
La confusion est constante, alors posons-la clairement.
Le fonds de prévoyance (article 1071) sert aux réparations majeures et au remplacement des parties communes. La toiture, les fenêtres, la brique. Son montant découle de l'étude du fonds de prévoyance, comme l'explique notre guide sur le carnet d'entretien et l'étude du fonds.
Le fonds d'autoassurance (article 1071.1) sert à autre chose : à payer les franchises des assurances souscrites par le syndicat, et à réparer les biens endommagés lorsque ni le fonds de prévoyance ni une indemnité d'assurance ne peuvent y pourvoir.
À retenir. Ce sont deux fonds affectés, chacun à son usage. L'argent de l'un ne peut pas servir à l'autre.
Un conseil qui paie une franchise à même le fonds de prévoyance commet une faute, même si le compte en banque est au nom du syndicat dans les deux cas.
Combien faut-il y verser
Le règlement ne laisse pas le conseil improviser. Il fixe une cotisation annuelle minimale, calculée à partir de la plus haute franchise des polices du syndicat, et de ce que le fonds contient déjà.
Un exemple rend la règle évidente. Votre plus haute franchise est de 25 000 $ et votre fonds d'autoassurance est à zéro.
- Première année : le fonds est sous la moitié, donc vous versez la moitié de la franchise, soit 12 500 $.
- Deuxième année : le fonds contient 12 500 $, il atteint exactement la moitié, donc vous versez encore 12 500 $. Le fonds atteint 25 000 $.
- Troisième année : le fonds égale la franchise. Plus rien à verser, tant que la franchise ne monte pas.
Autrement dit, deux ans pour se mettre en règle, pas dix.
Deux nuances qui changent le calcul
Le plafond de 100 000 $. Si les cotisations devaient porter le fonds au-delà de 100 000 $, elles peuvent être réduites pour que le fonds atteigne au moins ce montant. Une franchise très élevée n'oblige donc pas à accumuler sans fin.
Les tremblements de terre et les inondations ne comptent pas. Les franchises rattachées à ces deux risques sont exclues du calcul, et c'est une exclusion importante : ce sont souvent les plus élevées de la police. Prenez la plus haute des autres franchises.
Ce que votre assurance doit couvrir, au minimum
Pendant qu'on y est, le même règlement fixe deux autres planchers que beaucoup de conseils n'ont jamais vérifiés.
La responsabilité civile doit être d'au moins 1 000 000 $ pour un immeuble de moins de 13 unités, et d'au moins 2 000 000 $ à partir de 13 unités.
Certains risques doivent obligatoirement être couverts : le vol, le feu, la foudre, les tempêtes, la grêle, les explosions, le débordement des installations sanitaires, les grèves, le vandalisme, et les dommages causés par des aéronefs ou des véhicules. Sortez votre police et cochez la liste. C'est une vérification d'un quart d'heure.
La valeur de reconstruction, tous les cinq ans
Le syndicat doit assurer la totalité de l'immeuble, à l'exclusion des améliorations qu'un copropriétaire a apportées à sa partie privative. Le montant assuré doit permettre de reconstruire selon les normes et les règles de l'art du moment, et cette valeur doit être évaluée au moins tous les cinq ans (article 1073).
Deux erreurs classiques sur ce point. La première consiste à assurer pour l'évaluation municipale, qui n'a rien à voir avec un coût de reconstruction. La seconde consiste à faire faire l'évaluation par n'importe qui : le règlement réserve ce mandat aux membres de l'Ordre des évaluateurs agréés du Québec.
Depuis quand, exactement
Ces obligations ne sont pas nouvelles, et c'est bien le problème : elles sont entrées en vigueur par étapes, discrètement, pendant que tout le monde regardait ailleurs.
Pourquoi ça se découvre toujours trop tard
Un fonds d'autoassurance ne manque à personne tant qu'il ne se passe rien. Le jour d'un dégât d'eau, l'assureur indemnise le sinistre moins la franchise, et le syndicat doit sortir cette franchise de sa poche. Sans fonds constitué, il reste deux options, toutes deux mauvaises : une cotisation spéciale votée dans l'urgence, ou une facture qui reste impayée pendant que les travaux attendent.
C'est exactement ce que la règle cherche à éviter, et c'est pour ça qu'elle impose un rythme rapide, deux ans plutôt que dix.
Si vous êtes notaire ou courtier
L'attestation du syndicat doit indiquer le fonds d'autoassurance et les franchises maximales. Ce sont deux lignes faciles à survoler, et elles disent beaucoup : un immeuble avec une franchise de 50 000 $ et un fonds d'autoassurance vide fait porter ce risque au prochain propriétaire. Le détail de qui remplit cette attestation et dans quel délai se trouve dans notre guide sur le DRCOP et l'attestation.