Qui doit remplir le DRCOP, et en combien de temps ?

Le DRCOP et l'attestation ne sont pas le même document

DRCOP veut dire « demande de renseignements au syndicat de copropriété ». C'est un formulaire conçu pour le courtage immobilier, que le courtier fait parvenir au syndicat pour recueillir l'information dont l'acheteur a besoin avant de s'engager.

Ce formulaire ne vient pas du Code civil. L'Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec le présente comme un outil recommandé, et son contenu comme ses délais relèvent de la pratique, pas de la loi.

Cette nuance n'est pas théorique, et elle coûte du temps à tout le monde. En mai 2025, l'Association québécoise des gestionnaires de copropriété a demandé à l'OACIQ de clarifier le caractère obligatoire ou facultatif du formulaire. Elle rapportait une hausse de 70 % des demandes depuis 2024, et des échéances de 48 à 72 heures qui arrivent chez des administrateurs bénévoles n'ayant souvent jamais vu le document.

Ce qui est obligatoire, c'est l'attestation du syndicat

Depuis le 14 août 2025, l'article 1068.1 du Code civil et son règlement d'application sont en vigueur. Le syndicat doit remettre au copropriétaire qui la demande une attestation sur l'état de la copropriété, dans les 15 jours de la demande.

C'est ce document qui a une forme et un contenu fixés par règlement, et c'est celui qui compte. Il doit notamment indiquer :

• le solde du fonds de prévoyance et la contribution recommandée ;
• les contributions aux charges communes des trois années antérieures ;
• les liquidités disponibles pour les dépenses courantes ;
• le surplus ou le déficit des trois derniers états financiers ;
• le budget prévisionnel de l'année ;
• la confirmation que les assurances exigées sont en vigueur ;
• le fonds d'autoassurance et les franchises maximales ;
• un sommaire des inspections, des sinistres, des réparations majeures et des litiges.

Qui demande, et à qui

C'est le point que presque tout le monde inverse. L'attestation se demande par le copropriétaire vendeur, auprès de son propre syndicat. Le syndicat la lui remet dans les 15 jours. C'est ensuite le vendeur qui la transmet au promettant-acheteur, en temps utile.

Autrement dit, une demande qui arrive directement du courtier ou de l'acheteur n'ouvre pas le délai de 15 jours : seule celle du copropriétaire vendeur le fait. Ce n'est pas une échappatoire pour le conseil, c'est un raccourci pour tout le monde. Un conseil qui répond « faites-nous parvenir la demande par votre vendeur » fait démarrer l'horloge le jour même, au lieu de laisser un dossier tourner en rond pendant une semaine.

À côté de cela, l'article 1068.2, en vigueur depuis le 10 janvier 2020, permet au promettant-acheteur de demander au syndicat les documents et renseignements nécessaires à un consentement éclairé. C'est une porte distincte, plus large, et qui n'obéit pas au même formalisme.

Qui signe, et ce que la signature engage

Celui qui signe répond de ce qu'il a écrit. Si un renseignement se révèle inexact et que l'acheteur en subit un préjudice, c'est vers le signataire et vers le syndicat qu'il se tournera. L'AQGC le rappelait dans sa prise de position : signer ces documents engage une responsabilité légale et professionnelle.

Deux conséquences pratiques pour un conseil bénévole :

1. Un administrateur signe, personne d'autre. Ni le courtier, ni le copropriétaire vendeur, ni un tiers qui aurait préparé le document à votre place. Un prestataire peut monter le dossier, vérifier les chiffres et rédiger, mais la signature reste celle du syndicat.
2. Rien ne se répond de mémoire. Chaque chiffre se vérifie dans les états financiers, la police d'assurance, les procès-verbaux et le registre. « Je pense qu'il n'y a pas de litige » n'est pas une réponse : c'est une déclaration, et elle engage.

Ce qu'il faut avoir sous la main pour répondre

Que la demande arrive sous forme de DRCOP ou d'attestation, la matière est la même. Rassemblez d'abord :

• les derniers états financiers et le budget de l'année en cours ;
• la police d'assurance en vigueur, avec les franchises ;
• les procès-verbaux des assemblées et des réunions du conseil des dernières années ;
• l'étude du fonds de prévoyance, si elle existe, et le scénario de cotisation retenu ;
• la déclaration de copropriété et ses modifications des trois dernières années ;
• le relevé des charges de l'unité visée, et les arriérés s'il y en a.

Un conseil organisé répond en deux ou trois heures. Un conseil qui cherche ses documents y passe une semaine, et c'est là que le délai de 15 jours devient serré.

Si vous êtes courtier ou notaire

Vous avez souvent plus d'expérience de ces documents que le conseil à qui vous écrivez. Trois gestes font gagner des jours sur un dossier qui semble bloqué.

1. Faites partir la demande par le vendeur. C'est sa demande qui ouvre le délai de 15 jours. Un courriel de votre part au syndicat ne le fait pas, même s'il est plus rapide à écrire.
2. Envoyez la liste des pièces en même temps. Celle ci-dessus. Un conseil bénévole ne sait pas toujours quels documents on lui demande, et il perd trois jours à le deviner.
3. Repérez tôt les syndicats autogérés. Sans gestionnaire, personne n'a le réflexe ni le temps. C'est là que les dossiers s'enlisent, et c'est là qu'un coup de main extérieur débloque la transaction en 48 heures.

Et si le délai vous rattrape

Le réflexe le plus coûteux, pour un conseil, est de répondre vite et mal pour débloquer la transaction. Une attestation inexacte ne débloque rien : elle déplace le problème vers l'après-vente, avec une signature dessus.

Mieux vaut accuser réception, dire au vendeur que l'attestation suivra dans le délai légal, et demander de l'aide si le dossier est trop lourd. Quinze jours, c'est le temps que la loi vous laisse pour répondre correctement.